토지거래 허가제 해제와 가계대출 급증 그리고 대선 이후 부동산가격은 계속 상승할까?

 

목차

• 토지거래 허가제 해제와 가계대출 급증의 배경
• 금융권 전체 대출 동향과 금리 인하 기대감의 영향
• 은행의 이자 수익 급증과 예대마진 확대의 구조적 요인
• 저축은행의 예금 금리 인상과 가계부채 관리의 필요성
• 서울 부동산 시장의 상승세와 재건축 아파트의 인기
• 세종시 부동산 반등과 금융시장의 중장기 전망

토지거래 허가제 해제와 가계대출 급증의 배경

올해 초 토지거래 허가제가 일시적으로 해제되면서 가계대출 증가에 대한 우려가 현실화되었습니다. 4월 말 기준 은행권 가계대출 잔액은 1,150조 1,000억 원에 달하며, 3월 말 대비 4조 8,000억 원이 늘어났습니다. 이는 3월 증가분인 1조 6,000억 원의 약 세 배에 해당하는 규모로, 지난해 9월 5조 6,000억 원 증가 이후 7개월 만에 최대 증가폭을 기록했습니다.

 

대출 유형별로는 주택담보대출(전세자금 대출 포함)이 3조 7,000억 원, 신용대출 등 기타 대출이 1조 원 증가했습니다. 2~3월 주택 거래가 활발했던 점이 4월 대출 증가로 이어졌으며, 1분기 상여금 소진 시점과 맞물려 신용대출 수요도 늘어난 것으로 분석됩니다. 한국은행은 3월 주택 거래량이 많았던 점을 감안할 때, 5월에도 가계대출이 계속 증가할 가능성을 전망합니다.

 

특히 7월 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 도입을 앞두고 대출 한도가 축소되기 전 선제적으로 대출을 받으려는 수요가 가계부채를 더욱 확대시킬 수 있다는 우려가 커지고 있습니다.

 

금융권 전체 대출 동향과 금리 인하 기대감의 영향

가계대출 증가는 은행권에 국한되지 않고 전체 금융권으로 확산되고 있습니다. 4월 금융권 전체 가계대출은 5조 3,000억 원 늘어나며, 3월 증가폭(7,000억 원)의 약 7배에 달하는 증가세를 보였습니다. 이 중 은행권이 4조 8,000억 원으로 증가를 주도했으며, 비은행권 대출은 3월 9,000억 원 감소에서 4월 5,000억 원 증가로 전환되었습니다.

 

이러한 대출 확대는 금리 인하에 대한 기대감과 5월 가정의 달 소비 증가가 주요 요인으로 작용한 것으로 보입니다. 그러나 대출 금리는 완만히 하락하는 데 반해 예금 금리는 빠르게 떨어지고 있습니다. 주요 4대 은행(국민·신한·하나·우리)의 예금 금리는 3%대를 벗어나 1년 만기 기준 2.15%~2.65% 수준으로 낮아졌으며, 이는 기준금리(2.75%)보다 낮은 수준입니다. 반면, 대출 금리와 예금 금리 간 차이(예대마진)는 지난달 기준 1.472%포인트로, 8개월 연속 확대되며 은행의 수익성을 높이고 있습니다.

 

 

은행의 이자 수익 급증과 예대마진 확대의 구조적 요인

예금 금리 하락 속도가 대출 금리보다 빠르면서 은행들의 이자 수익이 크게 증가했습니다. 4대 금융지주(KB·신한·하나·우리)의 1분기 이자 이익은 10조 6,419억 원으로, 전년 동기 대비 2.3% 증가하며 2,400억 원가량 늘어났습니다. 이는 삼성전자의 1분기 잠정 영업이익(6조 6,000억 원)의 1.6배에 달하는 규모로, 금융권의 높은 수익성을 보여줍니다. 은행들은 기준금리 인하 분위기 속에서 예금 금리를 신속히 낮춘 반면, 대출 금리는 천천히 조정하며 예대마진을 확대했습니다.

 

이에 따라 1분기 순이자마진(NIM)은 1.69%~2.01%로 전년 대비 상승했습니다. 특히 KB금융은 단기 순이익이 전년 대비 63% 증가한 1조 7,000억 원을 기록하며 분기 기준 사상 최대 실적을 달성했습니다. 이러한 실적 호조는 이자 이익 증가뿐 아니라 지난해 홍콩 H지수 ELS 배상 손실의 기저 효과도 영향을 미쳤습니다. 반면, 비이자 이익은 3조 2,515억 원으로 전년 동기 대비 1.4% 감소하며 대조를 이뤘습니다.

 

저축은행의 예금 금리 인상과 가계부채 관리의 필요성

주요 은행들이 예금 금리를 낮추는 동안, 저축은행들은 반대로 예금 금리를 2%대에서 3%대로 올리며 수신 경쟁에 나섰습니다. 이는 저축은행의 수신 잔액이 4개월 연속 감소하면서 자금 유입을 유도하기 위한 전략으로 풀이됩니다. 저축은행의 이러한 움직임은 금융시장 내 경쟁 구도를 보여주며, 소비자들에게 더 높은 예금 금리를 제공하는 기회가 될 수 있습니다. 그러나 가계대출 급증과 예대마진 확대는 금융당국의 관리 필요성을 부각시킵니다. 금리 인하 기대감과 주택 거래 증가가 맞물리며 가계부채가 계속 늘어날 가능성이 크기 때문입니다.

 

한국은행은 기준금리를 2.75%로 동결하며 물가, 부동산 가격, 가계부채 등을 종합적으로 고려한 통화정책을 유지하고 있습니다. 금융당국은 가계부채 관리 강화를 위해 대출 규제와 금리 조정 감독을 강화할 필요가 있으며, 소비자들은 대출 조건과 금리 변동을 면밀히 검토해야 합니다.

 

 

서울 부동산 시장의 상승세와 재건축 아파트의 인기

토지거래 허가제 해제 이후 서울 아파트 가격은 11주 연속 상승세를 이어가고 있습니다. 이번 주 서울 아파트값 상승률은 0.08%로, 성동구(0.23%), 서초구(0.16%), 동작구(0.16%) 등이 평균 이상의 오름세를 기록했습니다. 특히 재건축 아파트에 대한 수요가 두드러지며 시장을 이끌고 있습니다. 신축 아파트 공급이 줄어들면서 입지가 우수한 재건축 단지로 수요가 몰리고 있으며, 양천구 목동 신시가지와 강남구 대치동 은마아파트가 대표적입니다.

 

목동 신시가지는 14개 단지 중 대부분이 최고가를 경신했으며, 은마아파트는 49층 6,000세대 규모의 재건축 계획으로 매도 호가가 상승했습니다. 반면, 노원구는 재건축 단지가 많음에도 아파트값이 보합세를 유지하며 지역별 편차를 드러냈습니다. 재건축 아파트의 인기는 신축 공급 부족과 재건축 단지의 미래 가치에 대한 기대감이 결합된 결과로, 서울 부동산 시장의 상승세를 지속시키는 주요 요인으로 작용하고 있습니다.

세종시 부동산 반등과 금융시장의 중장기 전망

출처: 매일경제

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세종시 아파트값은 대통령실 이전에 대한 기대감으로 6개월 만에 하락세를 멈추고 0.04% 상승으로 전환되었습니다. 이는 2023년 11월 이후 첫 상승 기록으로, 지역 부동산 시장의 회복 가능성을 시사합니다. 금융시장에서는 금리 인하 사이클과 주택 거래 증가로 가계대출이 계속 확대될 가능성이 제기됩니다. 특히 7월 스트레스 DSR 도입을 앞두고 대출 수요가 몰릴 경우 가계부채가 더욱 늘어날 수 있습니다.

 

금융당국은 가계부채 관리와 예대마진 확대 방지를 위한 정책적 대응을 강화해야 하며, 은행들은 대출 금리 조정 속도를 높여 예대마진 확대를 완화할 필요가 있습니다. 소비자들은 금리 변동과 대출 조건을 신중히 검토하며, 부동산 투자 시 지역별 시장 동향과 재건축 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

 

또한, 저축은행의 예금 금리 인상 기회를 활용해 자산을 효율적으로 운용하는 전략도 고려할 만합니다. 금융시장의 불확실성이 커지는 가운데, 정부와 금융기관, 소비자 모두가 균형 잡힌 대응을 통해 지속 가능한 경제 환경을 만들어가야 할 시점입니다.